พอร์ทัลอสังหาฯ กับนายหน้า ต่างกันอย่างไร
ทั้งสองไม่ใช่คู่แข่งที่ทำงานเดียวกันแล้วทำได้ไม่ดี พอร์ทัลคือช่องทางกระจาย นายหน้าคือบริการ การสับสนระหว่างสองสิ่งนี้คือเหตุผลที่ดีลอสังหาฯ ไทยจำนวนมากค้างอยู่กลางทาง
สรุปสั้น
พอร์ทัลเผยแพร่ประกาศของคุณและส่งการสอบถามมาให้ ไม่ได้เป็นตัวแทนคุณ ไม่ต่อรอง และไม่ไปกรมที่ดิน นายหน้าทำทั้งสามอย่าง และประสานทุกฝ่ายที่เหลือในดีล ส่วนสำนักงานขายโครงการทำงานแบบนายหน้า แต่เฉพาะสต็อกของผู้พัฒนารายเดียว ถ้าคุณกำลังเลือก ส่วนใหญ่คุณไม่ได้เลือกระหว่างสองสิ่งนี้ แต่กำลังตัดสินใจว่าช่องทางไหนพาการสอบถามเข้ามา และใครดูแลมันต่อ
พอร์ทัลทำอะไรจริง
พอร์ทัลอสังหาฯ ในไทย — DDproperty, Hipflat, FazWaz, Baania, PropertyHub, Bahtsold, Living Insider และอื่น ๆ — คือตลาดกลาง พวกเขารวบรวมประกาศ จัดอันดับด้วยตรรกะของตัวเอง และส่งการสอบถามไปยังคนที่ลงประกาศ
นั่นคือบริการจริง และเป็นเหตุผลที่พอร์ทัลครองต้นทางของกรวยการขาย เพราะเป็นที่ที่คนซึ่งยังไม่ได้เลือกเอเจนซี่เข้าไปหาข้อมูล แต่สิ่งที่พอร์ทัลไม่ทำ สำคัญพอกัน พอร์ทัลไม่ตรวจสอบว่ายูนิตยังว่างอยู่ที่ราคาที่ประกาศไว้จริงไหม ไม่เป็นตัวแทนผู้ซื้อหรือผู้ขาย ไม่ต่อรอง ไม่รวบรวมเอกสาร และไม่ไปวันโอน
หน้าที่ของพอร์ทัลจบลงตรงที่การสอบถามถูกส่งถึงมือคุณ
สิ่งที่นายหน้าทำ แต่พอร์ทัลทำไม่ได้
นับจากการสอบถามนั้นเป็นต้นไป ดีลอสังหาฯ ไทยเกี่ยวข้องกับคู่กรณีชุดหนึ่งที่ต้องมีคนประสาน: เจ้าของ ผู้ซื้อ นิติบุคคลอาคารชุด ธนาคารกรณีมีสินเชื่อ ทนายกรณีมีการว่าจ้าง และกรมที่ดินสำหรับการโอน
ต้องมีคนจัดลำดับเรื่องพวกนี้ ต้องมีคนรู้ว่าโควต้ากรรมสิทธิ์ต่างชาติของตึกสำคัญก่อนที่ผู้ซื้อต่างชาติจะผูกกับยูนิต ไม่ใช่หลังจากนั้น ต้องมีคนถือสัญญาจอง สัญญาซื้อขาย และนัดโอน ไว้ในสายเดียวกัน
งานประสานนี้คือหน้าที่ของนายหน้า และเป็นส่วนของงานที่คงอยู่ ไม่ว่าลีดจะมาจากช่องทางไหน
สำนักงานขายโครงการ — บทบาทที่สาม ที่มักถูกเข้าใจว่าเป็นบทบาทที่สอง
สำนักงานขายของผู้พัฒนาทำหน้าที่ประสานงานเหมือนกัน แต่เฉพาะสต็อกของผู้พัฒนารายนั้น และพนักงานเป็นลูกจ้างของผู้พัฒนา ถ้าคุณขอให้เขาเปรียบเทียบยูนิตกับโครงการคู่แข่งที่ห่างไปสองสถานี คุณกำลังถามผิดโต๊ะ ไม่ใช่เพราะใครเลี่ยงตอบ แต่เพราะนั่นไม่ใช่หน้าที่ของโต๊ะนั้น
นายหน้าอิสระเปรียบเทียบแบบนั้นได้ และเป็นตัวแทนของผู้ซื้อหรือผู้ขาย ไม่ใช่ของผู้พัฒนา ทั้งสองบทบาทถูกต้องตามกฎหมาย ตอบคำถามคนละแบบ และผู้ซื้อที่ไม่รู้ว่ากำลังคุยกับใคร มักเข้าใจผิดว่าความกระตือรือร้นคือคำแนะนำ
เทียบกันตรง ๆ
| หน้าที่ | พอร์ทัล | นายหน้า / เอเจนซี่ | สำนักงานขายโครงการ |
|---|---|---|---|
| พาการสอบถามเข้ามา | ใช่ — งานหลัก | บางครั้ง ผ่านช่องทางของตัวเอง | เฉพาะโครงการของตัวเอง |
| เป็นตัวแทนฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง | ไม่ | ใช่ — ผู้ซื้อหรือผู้ขาย | เป็นตัวแทนผู้พัฒนา |
| ต่อรองราคา | ไม่ | ใช่ | ภายในนโยบายราคาของผู้พัฒนา |
| ขอบเขตสต็อก | ทุกอย่างที่ลงประกาศไว้ | เท่าที่เข้าถึงได้ | โครงการของผู้พัฒนารายเดียว |
| ประสานการโอน | ไม่ | ใช่ | ใช่ |
คุณต้องการแบบไหน
- คุณมียูนิตและอยากขายหรือปล่อยเช่า — ลงพอร์ทัลทำให้มีคนเห็น นายหน้าทำให้ปิดดีลได้ เจ้าของหลายคนทำทั้งสองอย่าง และมองพอร์ทัลเป็นการโฆษณา ซึ่งมันก็เป็นแบบนั้นจริง
- คุณกำลังซื้อและรู้จักโครงการอยู่แล้ว — สำนักงานขายโครงการคือทางที่สั้นที่สุด โดยมีเงื่อนไขว่าคุณได้เปรียบเทียบโครงการนั้นกับเพื่อนบ้านมาแล้วต่างหาก
- คุณกำลังซื้อแต่ยังไม่รู้จักโครงการ — นายหน้าอิสระเปรียบเทียบข้ามผู้พัฒนาได้ สำนักงานขายทำไม่ได้โดยโครงสร้าง
- คุณทำเอเจนซี่ — พอร์ทัลเป็นหนึ่งในหลายช่องทาง และคำถามเชิงปฏิบัติไม่ใช่ว่าช่องทางไหนชนะ แต่คือทำอย่างไรให้ประกาศเดียวกันตรงกันทุกที่
ปัญหาที่เรื่องนี้สร้างให้เอเจนซี่
เอเจนซี่ที่อยู่บนพอร์ทัลหลายเจ้า บวกเว็บไซต์ของตัวเอง บวก LINE กำลังดูแลสต็อกเดียวกันในหลายที่ นั่นคือจุดที่ราคาและสถานะเริ่มไม่ตรงกัน — ยูนิตที่ปล่อยเช่าไปเมื่อสัปดาห์ก่อนยังค้างอยู่บนพอร์ทัลสองเจ้า ราคาที่ปรับบนเว็บไซต์แล้วแต่ไม่ได้ปรับที่อื่น
การสอบถามจึงเข้ามาบนประกาศที่ไม่จริงอีกต่อไป และบทสนทนาแรกเริ่มด้วยการแก้ข้อมูล นั่นคือต้นทุนของการกระจัดกระจายข้ามช่องทาง และเป็นปัญหาเชิงปฏิบัติการ ไม่ใช่ปัญหาการตลาด
คำตอบเชิงโครงสร้างคือ เผยแพร่ครั้งเดียวแล้วกระจายออกไป — ข้อมูลชุดเดียว หลายปลายทาง และการสอบถามกลับมาผูกกับทรัพย์ที่มันมาจาก นั่นคือหน้าที่ของการกระจายประกาศ และเป็นส่วนของโปรแกรมบริหารอสังหาริมทรัพย์ที่คืนทุนเร็วที่สุด
สิ่งที่บทความนี้ไม่ได้อ้าง
ข้างต้นไม่มีตัวเลขค่าคอมมิชชั่น ส่วนแบ่งตลาด หรืออัตราการปิดดีล เพราะเราไม่ได้วัดเอง และตัวเลขที่เผยแพร่กันในเรื่องนี้ต่างกันมากตามเซ็กเมนต์และเมือง ความแตกต่างที่อธิบายไว้เป็นเชิงโครงสร้าง — ว่าแต่ละบทบาททำอะไรและไม่ทำอะไร — และมันเป็นจริงไม่ว่าตัวเลขจะเป็นเท่าไร ถ้าคุณต้องการตัวเลข ให้ขอจากแต่ละฝ่ายเป็นลายลักษณ์อักษร
ประกาศเดียว ครบทุกช่องทาง — โดยไม่ต้องดูแลสี่ที่
ลงประกาศครั้งเดียว แล้วให้มันไปถึงเว็บไซต์ของคุณเอง พอร์ทัลที่คุณใช้ และกล่อง LINE จากเรกคอร์ดเดียวกัน ยี่สิบนาที ไม่ต้องใช้บัตร ไม่มีข้อผูกมัด
นัดคุย diagnostic 20 นาที →
