ตรวจสอบก่อนรับงาน · อสังหาฯ ไทย

วิธีตรวจสอบผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

ทุกอย่างที่ต้องตรวจเป็นเอกสารสาธารณะ และทั้งห้าอย่างทำได้ก่อนตกลงรับยูนิตแรกมาขาย ไม่มีข้อไหนที่ต้องใช้ทนายตั้งแต่เริ่ม

1. ตัวบริษัท — ข้อมูลที่ DBD

บริษัทที่จดทะเบียนในไทยทุกรายมีเลขทะเบียน 13 หลัก และมีแฟ้มข้อมูลที่กรมพัฒนาธุรกิจการค้า ค้นได้ฟรีที่ dbd.go.th และ DBD DataWarehouse ซึ่งแสดงข้อมูลชุดเดียวกันทั้งภาษาไทยและอังกฤษ

สิ่งที่แฟ้มนี้บอกฟังดูธรรมดาแต่ชี้ขาด คือบริษัทจดทะเบียนเมื่อไร ทุนจดทะเบียนเท่าไร กรรมการเป็นใคร และยื่นงบการเงินไว้หรือไม่ ผู้พัฒนาที่ขายโครงการมูลค่าสี่ร้อยล้านบาทผ่านบริษัทที่เพิ่งจดทะเบียนได้สิบเอ็ดเดือน ทุนจดทะเบียนหนึ่งล้านบาท และยังไม่เคยยื่นงบ ไม่ได้แปลว่าทุจริตเสมอไป แต่เป็นคนละข้อเสนอกับบริษัทที่มีงบยื่นต่อเนื่องสิบห้าปี และตอนนี้คุณรู้แล้วว่ากำลังคุยกับแบบไหน

ทุนจดทะเบียนไม่ใช่เงินสดในบัญชี และไม่ควรอ่านแบบนั้น มันคือตัวเลขที่ประกาศไว้ คุณค่าของมันคือการเทียบ เทียบกับขนาดโครงการที่กำลังขาย และเทียบกับบริษัทอื่นของผู้พัฒนารายเดียวกัน เพราะโครงการมักถือแยกคนละบริษัทเฉพาะกิจ

2. ที่ดิน — โฉนด

คำถามที่สองคือผู้พัฒนาถือที่ดินจริงหรือไม่ กรรมสิทธิ์จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินประจำเขตที่ที่ดินตั้งอยู่ และเอกสารสิทธิเต็มรูปแบบคือโฉนดที่ดิน ทะเบียนจะแสดงเจ้าของปัจจุบัน แนวเขตและเนื้อที่ รวมถึงการจำนองหรือภาระผูกพันที่จดทะเบียนไว้

สามสถานการณ์นี้มองจากภายนอกคล้ายกันแต่ไม่เหมือนกัน ผู้พัฒนาเป็นเจ้าของที่ดินเอง ผู้พัฒนามีสิทธิซื้อหรือสัญญาจะซื้อจะขายแบบมีเงื่อนไข หรือที่ดินเป็นของบุคคลที่สามโดยมีความสัมพันธ์กันแบบไม่เป็นทางการ แบบแรกแข็งแรงที่สุด แบบที่สองเป็นเรื่องปกติและไม่มีปัญหาถ้าเปิดเผย แบบที่สามคือจุดที่โครงการตายเงียบ ๆ

การจำนองที่จดทะเบียนไว้เป็นเรื่องปกติ เพราะการพัฒนาโครงการต้องใช้เงินกู้ แต่ควรรู้ว่ามีอยู่ เพราะต้องทยอยปลอดจำนองเป็นรายแปลงเมื่อโอนยูนิต

3. ใบอนุญาต — EIA ก่อน แล้วจึงก่อสร้าง

โครงการอาคารชุดในไทยที่มี 80 ยูนิตขึ้นไป หรือมี พื้นที่ใช้สอยรวมเกิน 4,000 ตร.ม. ต้องจัดทำรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม รายงานจัดทำโดยผู้ชำนาญการที่ได้รับอนุญาต และพิจารณาโดยสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (สผ.)

ลำดับคือส่วนที่สำคัญกับคุณ ความเห็นชอบ EIA เป็นเงื่อนไขก่อนการออกใบอนุญาตก่อสร้าง โครงการที่ถึงเกณฑ์แล้วเปิดขายยูนิตขณะที่ EIA ยังอยู่ระหว่างพิจารณา กำลังขายสิ่งที่ยังไม่ได้รับอนุญาตให้สร้าง เรื่องนี้ไม่ได้เป็นเรื่องอื้อฉาวเสมอไป การขายก่อนอนุมัติเป็นแนวปฏิบัติที่มีอยู่จริงและหลายโครงการก็ผ่านโดยไม่มีปัญหา แต่เป็นความเสี่ยงจริง และผู้ซื้อที่ไม่ได้รับแจ้งก็ยังไม่ได้รับรู้ทั้งหมด

ต่ำกว่าเกณฑ์ ไม่ต้องมี EIA และการไม่มีก็ไม่ได้แปลว่าอะไร ตรวจเกณฑ์ก่อน แล้วค่อยตัดสินว่าการไม่มี EIA เป็นสัญญาณอันตราย

ส่วนใบอนุญาตก่อสร้างออกโดยหน่วยงานท้องถิ่น คือสำนักงานเขต หรือเทศบาลในต่างจังหวัด เป็นเอกสารที่ผู้พัฒนามีสำเนาอยู่แล้ว

4. โควต้าต่างชาติ — 49% ของเนื้อที่ ไม่ใช่ของจำนวนยูนิต

ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์รวมกันได้ไม่เกิน 49% ของเนื้อที่รวมของห้องชุดทั้งหมด ในอาคารชุดที่จดทะเบียน หน่วยวัดคือเนื้อที่ ไม่ใช่การนับจำนวนยูนิต ด้วยเหตุนี้อาคารสองหลังที่มีจำนวนยูนิตเท่ากันจึงอาจมีโควต้าเหลือต่างกันมาก ขึ้นอยู่กับว่าห้องขนาดไหนขายให้ใครไปแล้ว

แหล่งเดียวที่ยืนยันตัวเลขปัจจุบันได้คือนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งเป็นผู้เก็บทะเบียน ขอเป็นลายลักษณ์อักษร ใบขายของโครงการไม่ใช่ทะเบียน ประกาศบนพอร์ทัลไม่ใช่ทะเบียน และตัวเลขที่จำได้จากดีลก่อนหน้าอธิบายอาคารที่เปลี่ยนไปแล้ว

ถ้าโควต้าเต็มแล้วทำอย่างไร

ไม่ได้แปลว่ายูนิตซื้อขายไม่ได้ แต่แปลว่าช่องทางหนึ่งใช้ไม่ได้ การจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ในชื่อชาวต่างชาติในอาคารนั้นทำไม่ได้จนกว่าจะมีโควต้าว่าง และโควต้าว่างก็ต่อเมื่อเจ้าของต่างชาติขายต่อให้ผู้ซื้อสัญชาติไทย

สิ่งที่ยังเหลืออยู่คือ จดทะเบียนสิทธิการเช่าระยะยาวที่กรมที่ดิน หรือซื้อในโควต้าไทยโดยผู้ซื้อที่มีคุณสมบัติ ทั้งสองทางเป็นเรื่องปกติ จุดที่พลาดไม่ใช่โควต้าเต็ม แต่คือการมารู้ทีหลังว่าเต็ม หลังจากผู้ซื้อต่างชาติวางเงินจองยูนิตที่เขาไม่มีทางจดทะเบียนได้ตั้งแต่แรก

ข้อนี้คุ้มที่สุดที่จะตรวจแต่เนิ่น ๆ เพราะเป็นข้อที่ต้นทุนตกกับเอเจนต์ และเป็นเหตุผลที่โควต้าควรอยู่บนเรกคอร์ดประกาศ ไม่ใช่ในความทรงจำของใครคนหนึ่ง — แนวคิดเบื้องหลังตัวติดตามโควต้าต่างชาติของเรา

5. ผลงานที่ผ่านมา — และวิธีอ่านมัน

โครงการที่สร้างเสร็จแล้วของผู้พัฒนาคือหลักฐานที่หนักแน่นที่สุดที่หาได้ และวิธีตรวจคือไปที่อาคาร ไม่ใช่ดูโบรชัวร์

นิติบุคคลอาคารชุดของโครงการที่เสร็จแล้วจะบอกได้ว่าอาคารส่งมอบเมื่อไร และส่งมอบตรงตามกำหนดหรือไม่ เจ้าของห้องในอาคารจะบอกได้ว่าสองปีแรกเป็นอย่างไร ทั้งสองบทสนทนาไม่ยากที่จะนัด และให้ข้อมูลมากกว่าเอกสารใด ๆ เพราะมันอธิบายการส่งมอบจริง ไม่ใช่ความตั้งใจ

สิ่งที่ต้องระวังคือ ชื่อแบรนด์ไม่ใช่นิติบุคคล ผู้พัฒนามักถือแต่ละโครงการไว้คนละบริษัท ดังนั้น "ผู้พัฒนารายเดียวกัน" บนโบรชัวร์อาจเป็นบริษัทที่ไม่มีประวัติเลย และเกี่ยวข้องกับบริษัทที่ประสบความสำเร็จเพียงผ่านกรรมการชุดเดียวกัน แฟ้ม DBD คือที่ที่เรื่องนี้กระจ่าง เพราะมีรายชื่อกรรมการ และชื่อที่ปรากฏซ้ำข้ามหลายบริษัทคือความต่อเนื่องที่แท้จริง

ทำไมเรื่องนี้เป็นงานของเอเจนซี่ ไม่ใช่ของผู้ซื้อเท่านั้น

พอร์ทัลที่ลงประกาศไม่มีความสัมพันธ์ต่อเนื่องกับใคร แต่เอเจนต์ที่พาไปดูห้องมี เมื่อโครงการสะดุด ผู้ซื้อโทรหาคนที่พาเขาไปดู และคำอธิบายว่าใครเป็นผู้สร้างก็ไม่เปลี่ยนบทสนทนานั้น

ข้อโต้แย้งเชิงปฏิบัติคืองานนี้ใช้ซ้ำได้ การตรวจสอบผู้พัฒนาหนึ่งรายใช้เวลาราวหนึ่งบ่าย ผลที่ได้ใช้ได้กับทุกโครงการที่ผู้พัฒนารายนั้นเปิดตัวหลังจากนั้น และต้องอัปเดตเฉพาะเมื่อมีอะไรเปลี่ยน เอเจนซี่ที่ทำเรื่องนี้จะเก็บไว้บนเรกคอร์ดของผู้พัฒนา ไม่ใช่ในโฟลเดอร์แยกรายโครงการ ซึ่งคือความต่างระหว่างการตรวจสอบที่เคยทำไว้ กับการตรวจสอบที่ยังหาเจอในอีกสิบแปดเดือน

ถ้าคุณคือฝ่ายที่ถูกตรวจสอบ คือผู้พัฒนาที่ขายโครงการของตัวเอง รายการเดียวกันนี้คือสิ่งที่เอเจนซี่ที่จริงจังจะขอจากคุณ และการเตรียมไว้พร้อมช่วยย่นทุกบทสนทนา นั่นคือแนวคิดเบื้องหลังวิธีที่เราจัดโปรแกรมบริหารการขายโครงการ

ห้าข้อตรวจ ตามลำดับ

• แฟ้มนิติบุคคลที่ DBD — วันจดทะเบียน ทุนจดทะเบียน กรรมการ งบการเงิน ฟรี ออนไลน์ ห้านาที
• โฉนดที่ดิน — สำนักงานที่ดินประจำเขต ยืนยันกรรมสิทธิ์หรือสิทธิซื้อ และการจำนอง
• ความเห็นชอบ EIA — เฉพาะโครงการ 80 ยูนิตขึ้นไป หรือเกิน 4,000 ตร.ม. ต้องมาก่อนใบอนุญาตก่อสร้าง
• ใบอนุญาตก่อสร้าง — ออกโดยสำนักงานเขตหรือเทศบาล ผู้พัฒนามีสำเนา
• นิติบุคคลอาคารชุดของโครงการที่เสร็จแล้ว — วันส่งมอบ ตรงกำหนดหรือไม่ และโควต้าต่างชาติปัจจุบันหากตรวจอาคารใดอาคารหนึ่ง

สิ่งที่บทความนี้ไม่ได้อ้าง

ข้างต้นไม่มีอัตราความล้มเหลว สถิติการส่งมอบ หรือการจัดอันดับผู้พัฒนา เพราะเราไม่ได้วัดเอง และตัวเลขที่เผยแพร่เรื่องนี้ต่างกันไปตามแหล่งและช่วงเวลา ส่วนเกณฑ์ที่อ้างถึง คือ 80 ยูนิตหรือ 4,000 ตร.ม. สำหรับ EIA และ 49% ของเนื้อที่รวมสำหรับกรรมสิทธิ์ต่างชาติ เป็นเกณฑ์ตามกฎหมายที่ตรวจสอบย้อนกลับได้กับพระราชบัญญัติอาคารชุดและประกาศเรื่อง EIA นอกจากนั้นคือคำอธิบายว่าเอกสารไหนอยู่ที่หน่วยงานใด บทความนี้ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย และธุรกรรมที่มีมูลค่าควรให้ทนายด้านอสังหาริมทรัพย์อ่านเอกสารจริง