ชาวต่างชาติซื้อคอนโดกรุงเทพ — คู่มือ quota 49%, เงินโอนต่างประเทศ และขั้นตอนปิดดีล
ดีลต่างชาติไม่ได้ล้มเพราะลูกค้าไม่สนใจ แต่มักล้มเพราะ quota, เอกสารเงินโอน, timeline กรมที่ดิน และการสื่อสารหลายภาษาไม่ถูกจัดการตั้งแต่ต้น
TL;DR
ชาวต่างชาติซื้อคอนโดในกรุงเทพได้ถูกกฎหมายถ้าโครงการยังมี foreign freehold quota ไม่เกิน 49%, เงินซื้อถูกโอนเข้าประเทศไทยเป็นเงินตราต่างประเทศ และเอกสาร FET/credit advice ตรงกับชื่อผู้ซื้อ จุดที่เอเจนซี่ต้องคุมคือ eligibility ของตึก, timing ของเงินโอน, ภาษี-ค่าโอน และ checklist เอกสารก่อนวันกรมที่ดิน
กฎ 49% คือ bottleneck หลัก
พรบ.อาคารชุดกำหนดว่าสัดส่วนกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่ถือโดยชาวต่างชาติในอาคารหนึ่งต้องไม่เกิน 49% ของพื้นที่รวมทุกยูนิต ตัวเลขนี้ไม่ได้คงที่ตลอดไป เพราะเมื่อเจ้าของต่างชาติขายให้คนไทย quota จะกลับมา และเมื่อมีต่างชาติซื้อเพิ่ม quota จะลดลง
เอเจนซี่ที่ทำงานกับต่างชาติในสุขุมวิท, อโศก, พร้อมพงษ์, ทองหล่อ, พระโขนง, อารีย์ และริมแม่น้ำ ต้องรู้ quota วันนี้ ไม่ใช่ quota เดือนที่แล้ว CRM ควร flag ยูนิตที่เสี่ยงและบังคับให้ทีมเช็กนิติบุคคลก่อนรับจอง
เงินโอนต้องเล่าเรื่องเดียวกับเอกสาร
โดยทั่วไปเงินซื้อคอนโดสำหรับ foreign freehold ต้องโอนเข้าประเทศไทยเป็นเงินตราต่างประเทศและธนาคารออกเอกสาร FET หรือ credit advice ระบุชื่อผู้ซื้อ จำนวนเงิน และวัตถุประสงค์ให้สอดคล้องกับการซื้อห้องชุด ปัญหาเกิดเมื่อผู้ซื้อโอนหลายงวด หลายธนาคาร หรือให้ญาติโอนแทนแต่เอกสารไม่ตรงชื่อ
workflow ที่ดีควรบันทึกทุก transfer: วันที่, ธนาคาร, สกุลเงิน, จำนวน THB หลังแปลง, เลขที่เอกสาร และชื่อบนเอกสาร เพื่อให้วันโอนกรรมสิทธิ์ไม่ต้องไล่หา PDF ในอีเมล 40 ฉบับ
ค่าใช้จ่ายที่ต้องอธิบายก่อนรับจอง
| รายการ | ใครจ่าย | หมายเหตุสำหรับเอเจนซี่ |
|---|---|---|
| ค่าโอน | ตามสัญญา มักแบ่งผู้ซื้อ/ผู้ขาย | ต้องระบุใน offer ตั้งแต่ต้น |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ / อากรแสตมป์ | มักเป็นฝั่งผู้ขาย | ขึ้นกับระยะเวลาถือครองและสถานะผู้ขาย |
| withholding tax | ผู้ขาย | ต้องมีเลขประเมินก่อนวันโอน |
| ค่านิติ/กองทุน/ค้างชำระ | ตามการเจรจา | ต้องเช็กใบปลอดหนี้ล่วงหน้า |
12 ขั้นตอนที่ CRM ควร track
- ยืนยัน passport, visa status และชื่อสะกดตรงกันทุกเอกสาร
- ตรวจ foreign quota กับนิติบุคคล
- บันทึก source of funds และแผนโอนเงิน
- ออก reservation agreement สองภาษา
- ติดตามเงินมัดจำและ receipt
- เก็บ FET/credit advice ทุกงวด
- ตรวจ due diligence: โฉนด, ใบปลอดหนี้, ภาระผูกพัน
- คำนวณค่าโอนและภาษีเบื้องต้น
- นัดกรมที่ดินพร้อม translator ถ้าจำเป็น
- เตรียม cashier cheque หรือ bank transfer ตาม requirement
- เก็บสำเนาเอกสารวันโอน
- อัปเดต ownership และ commission payout หลังปิดดีล
ทำไมเอเจนซี่ต้องมีระบบ ไม่ใช่ checklist ใน chat
ดีลต่างชาติในกรุงเทพมีหลายฝ่าย: ผู้ซื้อ, lawyer, seller, seller agent, bank, juristic office และกรมที่ดิน ถ้าสถานะอยู่ใน LINE group อย่างเดียว owner จะไม่เห็นว่า bottleneck อยู่ที่ quota, FET หรือเอกสารผู้ขาย DevProp ทำให้ foreign buyer deal มี timeline เดียวและเตือนก่อนจุดล้มเหลว
DevProp เริ่มต้นที่ ฿9,900 ต่อเดือน — ครอบคลุม foreign-buyer checklist, contract tracking, quota monitoring และ team pipeline โดยไม่มีค่า module แยก
ให้ DevProp ทำ foreign-buyer checklist ให้ทีมคุณ
เราจะดูดีลต่างชาติปัจจุบันของคุณและบอกว่าควร track quota, FET และเอกสารโอนแบบไหนเพื่อไม่ให้วันกรมที่ดินพัง
ขอ checklist →