ชุดเครื่องมือ PDPA ตาม10 ตลาดหลัก
แต่ละตลาดมีจังหวะของตัวเอง — ผู้ซื้อ ดีล และกฎท้องถิ่นต่างกัน นี่คือสิ่งที่เปลี่ยนในแต่ละเมือง:
กรุงเทพมหานคร กรุงเทพมหานคร
ตลาดอสังหาฯ กรุงเทพไม่เหมือนที่อื่นในประเทศไทย — คอนโดติดรถไฟฟ้า รอบดีลที่เร็ว และลูกค้าจีน ญี่ปุ่น และวีซ่า BOI/LTR แต่ละกลุ่มต้องการการคุยที่ต่างกัน เอเจนซี่ที่นี่ต้องจัดการลูกค้าจีนแถวพร้อมพงษ์ คนญี่ปุ่นในทองหล่อ และครอบครัวไทยที่ย้ายระหว่าง CBD กับรัชดา ทั้งหมดในเช้าวันจันทร์เดียวกัน เครื่องมือที่ใช้ได้กับลูกค้าโปรไฟล์เดียวจะเอาตัวไม่รอดในตลาดนี้
เฉพาะ กรุงเทพมหานคร
- คอนโดติดแนว BTS/MRT คือแกนหลักของดีมานด์เช่าในเมือง
- ผู้ซื้อจีนครองตลาดโครงการเปิดใหม่ต่ำกว่า 10 ล้านบาท
- วีซ่า BOI/LTR หนุนตลาดเช่าหรูย่านสุขุมวิท
- อัตราว่างของออฟฟิศใน CBD กำลังเปลี่ยนดีมานด์โครงการมิกซ์ยูส
SukhumvitSilom/SathornRatchadaPhrom PhongThonglorAri
3,200+ เอเจนซี่โดยประมาณ · 15% ผู้ซื้อต่างชาติโดยประมาณ · ค่าเช่าเฉลี่ย 28,000 THB/เดือน · ราคาขายเฉลี่ย 6.5M THB
ดูหน้าตลาดอสังหาฯ กรุงเทพมหานคร →
ภูเก็ต ภูเก็ต
ภูเก็ตเดินด้วยจังหวะ high season ระหว่างพฤศจิกายนถึงกุมภาพันธ์คุณปิดดีลเช่าระยะยาววิลล่าระดับพรีเมียมที่บางเทา แล้วเอเจนซี่เดียวกันเปลี่ยนไปดูแลคำถามจากนักลงทุนรัสเซีย อังกฤษ และฮ่องกงตลอดเดือนกรกฎาคม แรงกดดันเรื่องโควต้าต่างชาติบนคอนโดเกิดเร็วกว่าในหลายตลาดไทย และข่าวโครงสร้างพื้นฐานกำลังเปลี่ยนวิธีที่ผู้ซื้อเปรียบเทียบเชิงทะเลกับกะตะ เอเจนซี่บนเกาะส่วนใหญ่ยังจัดการเรื่องนี้ผ่านกลุ่ม WhatsApp กับ Google Sheets — และเห็นผลในดีลที่หลุดมือ
เฉพาะ ภูเก็ต
- พูลวิลล่าครองสัดส่วนหลักทั้ง freehold และ leasehold
- เช่านักท่องเที่ยวพีคช่วงไฮซีซั่น พ.ย.–ก.พ.
- โควต้าต่างชาติตึงตัวเป็นประเด็นประจำของตลาดคอนโด
- ผู้ซื้อรัสเซีย อังกฤษ และฮ่องกงนำตลาดขายวิลล่า
- ราคาย่านเชิงทะเล/บางเทาขยับเร็วกว่าค่าเฉลี่ยทั้งเกาะ
PatongBang Tao/LagunaKamalaRawaiCherng TalayKata/Karon
950+ เอเจนซี่โดยประมาณ · 38% ผู้ซื้อต่างชาติโดยประมาณ · ค่าเช่าเฉลี่ย 32,000 THB/เดือน · ราคาขายเฉลี่ย 9.5M THB
ดูหน้าตลาดอสังหาฯ ภูเก็ต →
พัทยา ชลบุรี
ผู้ซื้ออสังหาฯ พัทยาไม่มีโปรไฟล์ที่ชัดเจน — คุณอาจปิดดีลคอนโดจอมเทียนกับคนรัสเซียเกษียณวันอังคาร แล้ววันพฤหัสเจรจาเช่าโกดังใกล้อู่ตะเภาที่ขับเคลื่อนโดย EEC วงอำมาตย์ติดหาดดึงนักลงทุนจีนและยุโรป ในขณะที่บางเสร่ดึงดูดครอบครัวกรุงเทพที่ซื้อบ้านหลังที่สองไว้ปล่อยเช่าวันหยุด นักลงทุนที่มอง yield ทำให้พัทยาตะวันออกเคลื่อนไหวตลอดปี และการบังคับใช้กฎเช่าระยะสั้นทำให้เอเจนซี่ต้องติดตามกฎอาคารจริงจัง — แต่ส่วนใหญ่ยังไม่ทำ
เฉพาะ พัทยา
- คอนโดติดหาดวงศ์อมาตย์อยู่ในกลุ่มราคาพรีเมียม
- ฐานผู้ซื้อสามเสาหลัก: รัสเซีย จีน และยุโรป
- EEC ดันราคาที่ดินฝั่งอีสเทิร์นซีบอร์ดให้บูม
- นักลงทุนเน้นผลตอบแทนยังคึกคักย่านจอมเทียน/พัทยาตะวันออก
JomtienNaklua/Wong AmatPratumnakCentral PattayaBang SarayHuay Yai
700+ เอเจนซี่โดยประมาณ · 32% ผู้ซื้อต่างชาติโดยประมาณ · ค่าเช่าเฉลี่ย 18,000 THB/เดือน · ราคาขายเฉลี่ย 4.2M THB
ดูหน้าตลาดอสังหาฯ พัทยา →
เชียงใหม่ เชียงใหม่
เชียงใหม่เป็นตลาดเช่าระยะยาวที่แต่งตัวเป็นเมืองท่องเที่ยว ธุรกรรมจำนวนมากคือเช่าระยะยาวให้ digital nomad ที่หานิมมานกับสันติธรรม ขณะที่การขายคอนโดให้ครอบครัวไทยยังเป็น volume สำคัญ ชุมชนคนญี่ปุ่นระยะยาวที่สันทรายทำให้ธุรกิจ referral ซ้ำๆ ยังคงอยู่ และความไม่แน่นอนของพื้นที่ชายแดนขับเคลื่อนความต้องการซื้อด้วยเงินสดใกล้เมืองเก่าเงียบๆ ส่วนแบ่งผู้ซื้อต่างชาติต่ำกว่าหมู่เกาะ แต่ดีลที่ปิดต้องใช้เวลา ความสัมพันธ์ และสต็อกเฉพาะคนไทยที่ถูกต้อง
เฉพาะ เชียงใหม่
- ดีมานด์ digital nomad ดันค่าเช่าย่านนิมมาน
- ราคาย่านนิมมาน/เมืองเก่ายังปรับขึ้นต่อเนื่อง
- ยอดโอนต่างชาติยังไม่มากแต่เห็นได้ชัด
- ตลาดชะลอช่วงฤดูหมอกควัน PM2.5 มี.ค.–เม.ย.
NimmanhaeminOld CitySantithamHang DongMae RimSan Sai
420+ เอเจนซี่โดยประมาณ · 12% ผู้ซื้อต่างชาติโดยประมาณ · ค่าเช่าเฉลี่ย 13,000 THB/เดือน · ราคาขายเฉลี่ย 3.2M THB
ดูหน้าตลาดอสังหาฯ เชียงใหม่ →
หัวหิน ประจวบคีรีขันธ์
หัวหินเป็นตลาดเงียบของเงิน ความต้องการจากต่างชาติหนักไปทางผู้เกษียณอังกฤษ เยอรมัน และสแกนดิเนเวียที่ซื้อ pool villa ในเขาเต่าและปราณบุรี เกมเอเจนซี่ที่นี่นำโดย referral: ปิดคู่นอร์เวย์หนึ่งคู่ คุณได้อีกสามคู่จากกลุ่มกอล์ฟของเขา การกระจายโครงสร้างพื้นฐานจากฝั่ง Eastern Seaboard ยังไม่มาถึงเต็มที่ แต่วีซ่า quality-stay เริ่มแสดงเป็นบทสนทนาเรื่องสัญญาเช่าระยะยาวที่ยาวขึ้น เอเจนซี่ท้องถิ่นที่พูดภาษาสแกนดิเนเวียได้ครองตลาด high end อย่างเงียบๆ
เฉพาะ หัวหิน
- มรดกเมืองตากอากาศหลวงดึงดีมานด์บ้านหลังที่สองของคนไทยฐานะสูง
- ฐานผู้เกษียณยุโรปและสแกนดิเนเวีย
- โครงการกอล์ฟวิลล่าคือแกนตลาดราคากลาง
- หาดเขาตะเกียบยังเป็นทำเลพรีเมียมที่ต้องจับตา
Khao TakiabCentral Hua HinPranburiCha-AmPalm HillsNong Kae
280+ เอเจนซี่โดยประมาณ · 40% ผู้ซื้อต่างชาติโดยประมาณ · ค่าเช่าเฉลี่ย 22,000 THB/เดือน · ราคาขายเฉลี่ย 5.8M THB
ดูหน้าตลาดอสังหาฯ หัวหิน →
เกาะสมุย สุราษฎร์ธานี
สมุยเป็นสองตลาดในหนึ่งเดียว โซนบ่อผุด-เฉวงขายคอนโดติดหาดให้ผู้ซื้อจีน สิงคโปร์ และอินเดีย โดยแรงกดดันเรื่องโควต้าต่างชาติอาจกลายเป็นข้อจำกัด แล้วก็มีตลาดวิลล่าละไม-หัวถนน — ผู้ซื้ออังกฤษ เยอรมัน และรัสเซียมากขึ้นเปรียบเทียบบ้านบนเขากับโครงสร้างเช่าระยะยาว โลจิสติกส์ที่ขึ้นเรือเท่านั้น ไฟตกเป็นช่วงๆ และการจัดพนักงานตามฤดูกาลทำให้การดำเนินงานยากกว่าที่เห็นใน Instagram เอเจนซี่ที่อยู่รอดได้หลายปีที่นี่อยู่ด้วยความรัดกุมในการดำเนินงาน ไม่ใช่การตลาด
เฉพาะ เกาะสมุย
- ตลาดนำโดยวิลล่า คอนโดเป็นส่วนน้อย
- ดีมานด์หลักยังเป็นต่างชาติ — รัสเซีย อิสราเอล ยุโรป
- โครงการย่านบ่อผุดได้รับความสนใจ off-plan สูง
- เช่าระยะสั้นแบบมีผู้บริหารยังอ่อนไหวต่อผลตอบแทน
ChawengBophut/Fisherman's VillageMaenamLamaiChoeng MonPlai Laem
220+ เอเจนซี่โดยประมาณ · 45% ผู้ซื้อต่างชาติโดยประมาณ · ค่าเช่าเฉลี่ย 28,000 THB/เดือน · ราคาขายเฉลี่ย 12M THB
ดูหน้าตลาดอสังหาฯ เกาะสมุย →
กระบี่ กระบี่
กระบี่คือเดิมพันภูเก็ตถัดไปที่เกือบจะจริงมาเป็นทศวรรษ ความต้องการจากต่างชาติส่วนใหญ่เป็นผู้ซื้อวิลล่าอังกฤษ เยอรมัน และสแกนดิเนเวียในอ่าวนางและนพรัตน์ธารา ที่มักเปรียบเทียบโครงสร้างผ่านคู่สมรสไทยกับทางเลือกเช่าระยะยาว การขยายสนามบินนานาชาติมีการพูดถึงอย่างจริงจัง และโครงการวิลล่าบูทีคใกล้ไร่เลย์ยังดึงคำถามระดับ premium เอเจนซี่ท้องถิ่นมีขนาดเล็ก และไม่กี่รายที่ทำงานสามภาษา (ไทย อังกฤษ เยอรมัน) มีส่วนแบ่งดีลที่คุ้มค่าทำมากเกินสัดส่วน
เฉพาะ กระบี่
- ตลาดชายหาดอันดามันในราคาไม่ต้องจ่ายพรีเมียมแบบภูเก็ต
- คอนโดอ่าวนางราคาต่ำกว่าระดับพรีเมียมของภูเก็ต
- ผู้ซื้อวัยเกษียณสแกนดิเนเวีย อังกฤษ เยอรมนี
- ฤดูกาลท่องเที่ยวชัดเจน กดผลตอบแทนช่วงโลว์ซีซั่น
Ao NangKlong MuangNopparat TharaKrabi TownTubkaekRailay
130+ เอเจนซี่โดยประมาณ · 25% ผู้ซื้อต่างชาติโดยประมาณ · ค่าเช่าเฉลี่ย 16,000 THB/เดือน · ราคาขายเฉลี่ย 4.3M THB
ดูหน้าตลาดอสังหาฯ กระบี่ →
ระยอง ระยอง
ระยองคือล้นจากภาคอุตสาหกรรมของประเทศไทยมาเป็นที่อยู่อาศัย เขตโรงงาน EEC ขับเคลื่อนความต้องการส่วนใหญ่ — วิศวกรและผู้จัดการระดับกลางญี่ปุ่น เกาหลี และไต้หวันเช่าที่บ้านเพและมาบตาพุด รวมถึงครอบครัวกรุงเทพที่ซื้อคอนโดวันหยุดในบ้านฉาง ส่วนแบ่งผู้ซื้อต่างชาติต่ำกว่าตลาดท่องเที่ยว เพราะคณิตศาสตร์โควต้ากรรมสิทธิ์มักไม่เวิร์คที่นี่ แต่ตลาดเช่ามั่นคงและขับเคลื่อนด้วยผลตอบแทน เอเจนซี่ที่เชื่อมโปรแกรมที่อยู่อาศัยขององค์กรกับดีลรายบุคคลมักชนะ — เคล็ดลับคือมี pipeline เอกสารเช่าที่นายจ้างใหญ่ๆ ไว้ใจจริง
เฉพาะ ระยอง
- ที่อยู่อาศัยขับเคลื่อนด้วยอุตสาหกรรม EEC (expat ญี่ปุ่น+จีน)
- ยอดโอนใน EEC ทำให้ระยองอยู่ในเรดาร์นักลงทุน
- ดีมานด์ที่ดินอุตสาหกรรมหนุนตลาดที่อยู่อาศัยโดยรอบ
- โรงงานปิโตรเคมี+EV ดึงดีมานด์ที่พักพนักงาน
Map Ta PhutBan ChangRayong CityPluak DaengMae PhimNikhom Phatthana
180+ เอเจนซี่โดยประมาณ · 8% ผู้ซื้อต่างชาติโดยประมาณ · ค่าเช่าเฉลี่ย 12,000 THB/เดือน · ราคาขายเฉลี่ย 3M THB
ดูหน้าตลาดอสังหาฯ ระยอง →
ขอนแก่น ขอนแก่น
ขอนแก่นเป็นตลาดในประเทศ — ความต้องการส่วนใหญ่เป็นที่อยู่อาศัยครอบครัวไทย เช่าระดับกลาง หรือพาณิชย์ชั้นล่างในใจกลางเมือง มหาวิทยาลัยขอนแก่นขับเคลื่อนกลุ่มเช่านักศึกษาที่พอร์ทัลระดับชาติแทบไม่ครอบคลุม และกระแสท่องเที่ยวเชิงสุขภาพจากลาวสร้างกลุ่มความต้องการที่อยู่อาศัยระดับสูงใกล้โรงพยาบาล เอเจนซี่ขนาดเล็ก มักดำเนินงานเป็นครอบครัว และงานใกล้กับความไว้วางใจของชุมชนมากกว่าการสร้าง lead ดิจิทัล เครื่องมือที่สมมุติเวิร์คโฟลว์ผู้ซื้อต่างชาติหรือ UI ภาษาอังกฤษเป็นค่าเริ่มต้นพลาดตลาดทั้งหมด
เฉพาะ ขอนแก่น
- รถไฟฟ้ารางเบาขอนแก่น — สายแรกของหัวเมืองภูมิภาคไทย
- ฐานเช่านักศึกษา มข. กว่า 40,000 คน
- ดีมานด์ในประเทศครองตลาด ผู้ซื้อต่างชาติมีน้อย
- ผู้ซื้อหลักคือชนชั้นกลางท้องถิ่นและข้าราชการ
Nai MueangKKU university zoneMueang KaoSilaBan PetTha Phra
90+ เอเจนซี่โดยประมาณ · 2% ผู้ซื้อต่างชาติโดยประมาณ · ค่าเช่าเฉลี่ย 8,500 THB/เดือน · ราคาขายเฉลี่ย 2.3M THB
ดูหน้าตลาดอสังหาฯ ขอนแก่น →
หาดใหญ่ สงขลา
หาดใหญ่คือเมืองหลวงช้อปปิ้งของชาวมาเลย์ตามไม่เป็นทางการ ตลาดที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่เป็นคนไทยท้องถิ่น แต่ผู้ซื้อสิงคโปร์และมาเลเซียวันหยุดช่วยสนับสนุนการซื้อขายเชิงพาณิชย์อย่างต่อเนื่อง — ตึกแถว โรงแรม และพื้นที่ค้าปลีกชั้นล่างใกล้สถานีรถไฟและลีการ์เด้นพลาซ่า ตลาดอสังหาฯ จังหวัดสงขลาเล็กพอที่ชื่อเสียงส่วนตัวขับเคลื่อนทุกอย่าง ซอฟต์แวร์เอเจนซี่ที่นี่อยู่หรือตายด้วย UI ภาษาไทยและเวิร์คโฟลว์ที่จัดการธุรกรรมริงกิตมาเลเซียได้อย่างเป็นธรรมชาติ ความต้องการจากผู้ซื้อต่างชาติน้อยกว่าตลาดรีสอร์ท แต่เน้นมูลค่าธุรกรรมเกินสัดส่วนได้
เฉพาะ หาดใหญ่
- นักท่องเที่ยวมาเลเซียช่วงสุดสัปดาห์ + medical tourism
- ค้าปลีกชายแดนคือแกนอสังหาฯ เชิงพาณิชย์
- ม.อ. และฮับการแพทย์ดันตลาดเช่า
- ราคาจับต้องได้แบบเมืองรอง ยังเป็นจุดขายสำคัญ
Hat Yai NaiKhlong HaeKhohongKor Hong (PSU)Hat Yai InBan Phru
110+ เอเจนซี่โดยประมาณ · 6% ผู้ซื้อต่างชาติโดยประมาณ · ค่าเช่าเฉลี่ย 8,000 THB/เดือน · ราคาขายเฉลี่ย 2.1M THB
ดูหน้าตลาดอสังหาฯ หาดใหญ่ →
